Condomínio edilício: benfeitorias e obras

Condomínios edilícios necessitam de periódicos reparos. Mas cada uma das benfeitorias ou obras necessitam de aprovação dos condôminos em quóruns específicos para cada finalidade.

O art. 96 e 1.341, CC especificam o quórum necessário para cada benfeitoria.

Benfeitorias volunptuárias são despesas desnecessárias, mero deleite, que não aumentam o uso habitual do bem. Ex. Decoração hall de entrada. Essas necessitam de 2/3 dos votos dos condôminos. Ou seja, se o condomínio possui 100 unidades, precisa de 67 votos.

Benfeitorias úteis: são as que aumentam ou facilitam o uso do bem. Ex. Colocar um toldo de entrada do bloco ou aquecimento na piscina. Precisa do voto da maioria dos condôminos, isto é, 50% +1. Se são 100 unidades, precisa de 51 votos.

Benfeitorias necessárias: são para conservação do bem ou para evitar deterioração. Ex. Manutenção do que já existe, como bomba de recalque. Nesse caso independe de aprovação.

Mas se for benfeitoria necessária + urgente + valor excessivo, o síndico deverá iniciar o reparo e convocar a Assembleia imediatamente, que deverá ser aprovada pela maioria dos presentes. Ex. motor do elevador do prédio de 20 andares, o síndico inicia os reparos e depois na assembleia decide se fará novo rateio ou será usado o dinheiro do fundo.

Porém, se for benfeitoria necessária + não urgente + valor excessivo: somente inicia-se após a aprovação da Assembleia, por maioria dos presentes, necessitado da apresentação dos orçamentos. Ex. Pintura da fachada do prédio.

Mas, ATENÇÃO, quando não forem apenas benfeitorias e necessitarem de obras nas partes comuns para facilitar ou aumentar sua utilização, é necessário aprovação de 2/3 dos condôminos. Logo, se são 100 unidades, necessita de 67 votos.

Construção de outro pavimento ou outro edifício depende da aprovação unanimidade dos condôminos (art. 1.343, CC).

Contudo, ao proprietário do terraço ou cobertura incubem as despesas da sua conservação (art. 1.344, CC).

Imagem meramente ilustrativa

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